8.2 부동산 정책에 대한 올바른 해석 +444 [32]

1. 소득주도 성장에 따른 부동산 하방 압력

 

지난 반세기동안 대한민국 경제를 주도해온건 이른바 낙수효과 이론이었습니다.
대기업을 키워서 그 성장의 과실이 일반 서민들에게 돌아가게 하자는 거였죠.
이 낙수효과는 상당기간동안 주효했고 대한민국 경제성장을 이끈 원동력이었지만
20세기 초반 토마스 피케티를 위시로한 부의 재분배 연구가 가속화되면서
경제는 성장했지만 그 부가 노동자들에게 돌아가지 않는다는 이른바 '경제적 불평등' 이론이
대세로 자리잡게 되었습니다. 이 부의 불평등 케이스를 극명하게 보여주는것이 바로 미국과 한국이죠.
포스트케인지언 경제학자들의 주도로 주창된 "임금주도성장" 론은 임금인상이 국가의 총수요를 늘려 경제 성장을 견인한다는 이론입니다.
지난 50년간 수출주도 성장기조에서 임금인상이 수출경쟁력을 낮추는 요인으로 인식된 한국의 경우
과거 국민의정부와 참여정부 역시 임금은 건드리지 않고 부의 재분배에 주력했지만 결국 실패했죠.
J노믹스의 대표적인 경제정책인 "소득주도 성장론" 은 이 임금주도성장론에 뿌리를 두고 있습니다.
비정규직을 철폐하여 안정적인 일자리를 늘리고 최저임금을 인상하여 국민의 전체소득을 향상시켜
소비가 진작되는 이른바 선순환 구조를 만드는것이 핵심이죠.
문재인 정부의 공공기관 정규직 전환과 최저임금 인상은 소득주도 성장론의 핵심 과제 중 하나입니다.
하지만 소득주도 성장론에는 맹점이 하나 있는데 필연적인 물가상승을 동반할 수 밖에 없습니다.
시장에 돈이 많이 돌게 되니까요. 물가상승과 화폐가치하락은 필연적으로 부동산 가격을 상승시킬수밖에 없습니다.
수요와 공급에 따른 경제학의 기본적인 원리죠. 시장에 돈은 많고 부동산은 언제나 한정적이니까요.
소득주도 성장이 본격화되는 시기는 내년부터입니다. 내년부터 오른 최저시급이 적용되거든요.
이번 8.2 부동산 정책은 이 소득주도 성장론에 따른 이른바 선조치입니다.
시장에 돈이 많이 풀려서 투기세력들이 부동산 투기를 하기전에 규제로 때려잡아서 시장을 안정시키겠다는거죠.
문재인 정부가 바라는건 부동산의 하락이 아닙니다. 점진적인 연착륙이죠.
부동산이 상승과 하강없이 동일한 가격을 유지하고 물가가 올라가면 물가 상승분만큼 부동산의 가치가 하락하게 됩니다.
이건 후보시절부터 주장해온겁니다.
시간이 오래걸리겠지만 이렇게 되면 부동산 가격도 안정세를 유지하면서 가계부채로 관리할 수 있죠.
폭락은 없습니다. 그건 정부가 바라는것도 아니고요.

 

2. 풍선효과 차단을 위한 서울 25개구 투기지구 지정

 

강남3구를 위시한 일부 투기지구가 아닌 서울 25개 전구를 투기과열지구로 지정한 이유는 풍선효과 차단을 위해서입니다.
일부 지역만 투기지구로 묶어버리게 되면 해당 지구를 제외한 다른 지역으로 투기세력이 이동하게 됩니다.
지난 몇년동안 많이들 봐왔죠. 떴다방들이 부산, 대구, 일산 등을 전국을 순회하면서 거품을 생성하는 과정을요.
만약에 강남3구 정도만 투기지구로 선정해버리면 투기꾼들이 마포나 마곡, 강동, 성동쪽으로 이동합니다.
여기도 지정되면 집값이 싸고 입지가 괜찮은 서대문, 은평, 중계쪽 이런쪽으로 가서 거품을 만드는겁니다.
투기과열지구와 조정지역으로 선정된 지역들을 보면 중요한 특징이 있죠.
투기과열지구 (서울 전지역 + 세종시 + 과천), 조정지역 (과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 일부지역)
이렇게 지정된 지역을 빼버리고 나면 나머지 지역들은 투자에 대한 메리트가 많이 떨어지는 지역입니다.
투기꾼들이 다른 지역으로 이동하지 못하도록 투기세력이 매력을 느낄만한 지역들을 다 선점해놨습니다.
이른바 핀셋규제죠.

 

3. 다주택자와 투기 수요 억제를 위한 규제

 

대표적인 적폐세력인 다주택자를 위한 각종 규제정책도 내놓았습니다.
분양권 전매제한, 실거주 같은 꽤나 강력한 카드들을요.
일부 갭투자자들은 상당히 떨고 있을겁니다. 정부가 시그널을 줬거든요.
'우리는 부동산 부양정책 안쓸꺼야. 응 니네는 적폐'
근데 효과에 대해서는 다소 의문이 있습니다. 갭투자자들을 적폐로 규정했다면 주담대를 잡을게 아니라
전세자금대출 한도를 줄여야 되거든요. 근데 이건 또 서민주거안정이라는 명목때문에 잡을수가 없죠.
일부 갭투자자들에게는 영향이 있을지 몰라도 소위 큰손들이나 시장 전체에 미치는 파급효과는 크지 않을거라 예상됩니다.
저는 정부가 다주택자들에게 시그널을 줬다는것에서 긍정적인 평가를 주고 싶습니다.
또 하나 남은 카드가 있죠. 보유세 인상. 이건 정부가 밑밥을 깔고 있다고 생각합니다. 증세는 저항이 만만치 않거든요.
'이렇게 강력한 카드들을 썼는데도 집값이 안잡혀. 세금때문에 그러는게 아니라 집값 잡으려고 보유세를 인상하는거야' 라는 변명을 데려고요.
정권 초반의 높은 지지율과 부동산 안정이라는 핑계를 대면 보유세 인상도 파장이 적을 수 있죠.

 

4. 점점 멀어지는 서민들의 서울집마련

 

투기과열지구까지 LTV 20% 인하라는 카드도 꺼내들었습니다. 뽐뿌의 무주택자들은 환영일색이지만 현실은 글쎄요...
LTV 70%가 비정상적이었다는건 인정합니다. 503 정부 들어서 60% -> 70% 가 된거니까요.
근데 무주택자들한테만이라도 풀어줬어야죠. LTV 한도 축소는 갭투자자들에게는 의미가 없는 규제입니다.
그들은 전세세입자들의 레버리지를 이용해서 집을 구매하니까요.
3억짜리 집을 산다고 했을때 이전에는 1억 2천만 있으면 1억 8천을 대출받을 수 있었지만
이제는 거꾸로 1억 8천이 있어야 1억 2천을 대출 받을 수 있는 세상이 된겁니다.
이것도 정부 시그널의 일종이죠. '서울에 집 살 능력 없으면 사지마' 라는

 

2016년 12월 미분양 통계입니다
전국 : 56,413
서울 : 274
경기 : 13,362
인천 : 3,053

 

경기가 전국 미분양의 1/4 가량을 차지합니다. 더군다나 2018년에는 대규모 입주물량이 준비되어있죠.
이걸 누가 받아줄까요? 비싼 집값에 떠밀려온 서울 난민들이 받아주겠죠. 지금 터를 잡고 사는 김포, 남양주, 구리 주민들처럼요.
정부가 경기 미분양을 해결하려고 서울 주민들의 등을 떠민다는 소설까지 쓰고 싶은 생각은 없습니다만
정부가 원하던 원하지 않던 부동산 양극화가 가속화될겁니다. 뭐 이건 세계적인 트랜드이기도 하고요.

 

5. 공급확대

 

아직도 서울에 공급은 부족합니다. 멸실주택은 꾸준히 늘어나고 있거든요.
국토부 장관이라는 사람은 '주택보급율을 봤을때 공급은 충분해. 다 투기꾼들때문이야' 라고 말하고 있지만
저는 저 발언이 정부의 본심은 아니라고 생각합니다. 정말 본심이라면 그린벨트 풀어서 집값 잡겠다 같은 발언이 나올 수 없죠.
그냥 투기꾼들 겁주기 발언 그 이상도 이하도 아니에요. 이미 눈치빠른 투기꾼들은 다 눈치챘을꺼고요.
부동산 정책은 다른거 없습니다. 공급이 짱이에요.

아이러니하게도 그린벨트 미친듯이 풀어서 때려지었던 MB 시절에 집값상승율이 가장 낮았습니다.
공급앞에 장사없어요. 아무리 규제를 잘해도 그 규제를 뒷받침할만한 공급이 없으면 백약이 무효합니다.
근데 공급은 1) 땅이 없다   2) 지을 제원이 없다 라는 문제가 있어요. 가뜩이나 큰 정부를 지향하고 돈이 많이 드는 현 정권 아래에서는요.
1번 문제는 과천, 관악, 안양 경계라인과 고양시와 은평구 경계라인에 있는 그린벨트를 풀면 해결할 수 있습니다.
2번 문제는 딱 하나 시원한 해결방법이 있어요. 국민연금 땡겨다 쓰는거죠.
1) 그린벨트땅을 국민연금관리공단이 구입  2) 국민연금재원으로 임대아파트를 마구 지음  3) 신혼부부에게 공급
이걸 30만채 정도 때려버리면 집값이 잡히기 싫어도 잡힙니다.
그리고  매입한 그린벨트 땅은 시간이 지나면 가치가 오르니 국민연금입장에서도 크게 손해나는 장사는 아니고요
문제는 국민연금 재원사용에 대한 국민 저항이죠. 지금 문재인 정부의 공급 정책은 언발에 오줌누기 수준입니다.
아무리 좋은 규제나 정책을 써도 공급이 없으면 의미가 없어요.

이건 홍익표 전의원이 전문가니까 홍익표 의원님 예전 인터뷰를 찾아보시면 됩니다.

 

 

 

 

이정도 해설해줬으면 이제 눈치채야 됩니다. 언제까지 폭락 기우제만 지낼건가요.